Votre bailleur vient de vous délivrer un congé. Faut-il s'incliner ou contester ? La réponse dépend de la rigueur formelle de l'acte, de la solidité des motifs invoqués et — point souvent décisif — du respect du délai de prescription. Voici les points à examiner avant toute décision, à la lumière des dernières évolutions jurisprudentielles de la Cour de cassation.

1. Vérifier le formalisme du congé

L'article L. 145-9 du Code de commerce impose un formalisme strict, dont la méconnaissance entraîne la nullité du congé. Quatre exigences doivent être systématiquement vérifiées.

Le délai de six mois. Le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et, en période de tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil. Un congé délivré tardivement peut être déclaré inopposable pour la date prévue.

L'acte extrajudiciaire. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (commissaire de justice). Une simple lettre recommandée — même avec accusé de réception — est insuffisante et entraîne la nullité du congé.

L'énoncé des motifs. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Cette exigence implique de connaître la raison du congé pour pouvoir la contester utilement.

La mention du délai de deux ans. Le congé doit indiquer au locataire qu'il dispose d'un délai de deux ans pour contester l'acte ou demander une indemnité d'éviction. L'omission de cette mention est sanctionnée par la nullité.

2. Contrôler les pouvoirs du signataire

Lorsque le bailleur est une société, le congé doit émaner d'une personne ayant qualité pour engager la société. Cette vérification est essentielle, particulièrement lorsque le bailleur est une SCI.

La Cour de cassation a précisé le régime applicable dans un arrêt récent (Civ. 3e, 12 mars 2026, n° 24-12.361). Elle a jugé que, dès sa désignation, le gérant d'une société civile engage la société par les actes entrant dans l'objet social, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation. Le gérant peut donc valablement délivrer un congé dès sa nomination, peu important que celle-ci n'ait pas encore fait l'objet d'une publicité légale.

En pratique, le contrôle doit porter sur deux points : l'existence effective d'une décision de désignation (ou de renouvellement) du gérant à la date du congé ; et la conformité de l'acte à l'objet social de la société bailleresse.

3. Examiner les motifs du congé

L'analyse des motifs est cruciale : elle détermine si le locataire a droit, ou non, à une indemnité d'éviction. Trois grandes catégories doivent être distinguées.

Congé avec offre d'indemnité d'éviction. Le bailleur reconnaît devoir une indemnité (article L. 145-14 du Code de commerce). Cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation. La contestation porte alors essentiellement sur le montant de l'indemnité.

Congé pour motif grave et légitime. Le bailleur invoque un manquement du locataire (impayés, usage non conforme, défaut d'exploitation) pour refuser le renouvellement sans indemnité (article L. 145-17 du Code de commerce). La régularité de ce motif suppose une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire, indiquant le motif et reproduisant les termes de l'article L. 145-17. Sans cette mise en demeure préalable, le motif grave et légitime ne peut être valablement invoqué.

Congé pour insalubrité ou démolition. Le bailleur invoque l'état de l'immeuble. Le motif suppose une décision administrative ou une démonstration objective d'un état rendant l'occupation dangereuse. Le locataire dispose alors d'un droit de priorité en cas de reconstruction.

4. Surveiller le délai biennal de contestation

C'est le piège majeur du contentieux du congé en matière de bail commercial. Le locataire qui entend contester un congé ou réclamer une indemnité d'éviction dispose d'un délai de deux ans pour saisir le tribunal.

Un arrêt très récent de la Cour de cassation (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.427) en a précisé le régime de manière défavorable au locataire. La Haute juridiction a jugé que :

•       le point de départ de la prescription biennale court à compter de la date d'effet du congé (et non de sa délivrance) ;

•       lorsque c'est le bailleur qui sollicite une expertise judiciaire en référé pour déterminer l'indemnité d'éviction, l'effet suspensif de la prescription ne joue qu'à son profit ;

•       le locataire ne bénéficie de cet effet suspensif que s'il s'associe expressément à la demande d'expertise ou présente, même à titre subsidiaire, une demande complémentaire devant le juge des référés.

La portée pratique est considérable : un locataire qui se contente de formuler des protestations et réserves lors de l'audience d'expertise sans présenter de demande propre ne suspend pas la prescription de ses actions au fond. Le risque de prescription est alors immédiat.

Conséquence : dès la délivrance d'un congé, le locataire doit construire sa stratégie procédurale en intégrant le délai de deux ans et, le cas échéant, formuler ses propres demandes en référé pour préserver ses droits.

Il est précisé que cet arrêt ne constitue pas un revirement de jurisprudence mais demeure dans la droite ligne de la jurisprudence relative à l’étendue des effets suspensifs de la demande d’expertise judiciaire.

Toutefois, cet arrêt prévoit une nuance qu’il convient de souligner. Dès lors que le défendeur s’associe expressément à la demande d’expertise judiciaire, il bénéficie de son effet interruptif.

Ce point est important pour les avocats qui ont pour habitude de former les protestations et réserves d’usage à une demande d’expertise judiciaire. La pratique pourrait alors évoluer vers une association pour bénéficier de l’effet suspensif

5. Construire une stratégie de contestation

La contestation d'un congé de bail commercial appelle une approche méthodique combinant l'analyse formelle de l'acte, l'examen des motifs et l'anticipation procédurale.

Préserver les preuves. Conserver le congé, toutes les mises en demeure préalables, l'historique du bail (renouvellements, avenants), les justificatifs d'exploitation du fonds et tout échange écrit avec le bailleur.

Réagir rapidement. La contestation d'un congé peut se faire par voie d'action principale en nullité ou de manière reconventionnelle, mais dans tous les cas avant l'expiration du délai biennal.

Évaluer l'opportunité de l'action. La contestation d'un congé ne se résume pas à la nullité. Lorsque le congé est valable, l'enjeu se déplace vers le montant de l'indemnité d'éviction, qui peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires – généralement elle correspond à la valeur du fonds de commerce.

L'accompagnement par un avocat

La contestation d'un congé de bail commercial mobilise simultanément le statut des baux commerciaux, le droit des sociétés (lorsque le bailleur est une personne morale), le droit de la prescription et la procédure civile. Une analyse rapide et une stratégie procédurale anticipée sont déterminantes.

Maître Thomas CONTRERES, avocat au Barreau de Nice, intervient en matière de baux commerciaux pour défendre les locataires comme les bailleurs. Le cabinet propose des consultations en présentiel, par visioconférence ou par téléphone.

Vous venez de recevoir un congé ? Prenez rendez-vous par courriel à l’adresse thomas.contreres@abcg-avocats.fr ou contactez le cabinet au 04 93 80 59 30.